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  • Laut Colliers überholten Berliner Wohninvestments 2020 zum ersten Mal seit 2013 das Transaktionsvolumen von Gewerbeimmobilien. Der Blick auf die Zahlen des Büromarktes dort spricht auch in Zeiten von „flexible work“ für eine rosige Zukunft.
  • Auch nach dem Scheitern des Mietendeckels bleiben politische und verwaltungsrechtliche Unsicherheiten bestehen.
  • Mehr als jeder dritte Investor hält den Berliner Immobilienmarkt für sehr attraktiv. Der weltweit pandemiebedingt geschwächte Transaktionsmarkt wird sich im Laufe des Jahres wieder erholen.

Berlin: Dynamik, Kraft, Rendite

Rein wissenschaftlich betrachtet, ist Dynamik die Beschäftigung mit der Wirkung von Kräften. Energie und Investitionswille sind – trotz der aktuellen Corona-Einschränkungen – vorhanden. Berlin ist auch aus immobilienwirtschaftlicher Sicht eine Stadt, die es mit den führenden Metropolen der Welt aufnehmen kann. Bereits jetzt hat sich die Stimmung bei Berliner Unternehmen wieder erholt. Sie schmieden Investitionspläne mit einem vergleichbaren Volumen wie vor der Krise.

Investitionspläne der Berliner Unternehmen
QUELLE: KONJUNKTURBERICHT JAHRESBEGINN 2021 DER IHK BERLIN

Jung & Anziehend

Knapp 3,8 Millionen Menschen leben in der deutschen Hauptstadt. Über 50 Prozent von ihnen sind jünger als 45 Jahre, aber auch für das Segment der über 75-Jährigen wird in den kommenden Jahren ein starker Anstieg prognostiziert. Daraus entsteht eine bunte Mischung aus unterschiedlichen Generationen, Kulturen, Bedürfnissen und Ansprüchen. Start-ups und etablierte nternehmen suchen permanent nach Mitarbeitern. Dies führt zu einem bunten Mix von Studenten, Berufseinsteigern, Fachkräften, Akademikern, Unternehmern und Senioren. Berlin bietet Platz für alle und wird so ein Experimentierfeld für Megatrends, Soziologie und letztendlich auch der Stadtentwicklung.

Für stetigen Nachschub junger Leute ist gesorgt: Etwa 180.000 Studenten melden sich pro Jahr laut Statista an den Universitäten Berlins an. Berlin bleibt eine der beliebtesten Studentenstädte Europas – mit allem, was dazu gehört: Jobs, Szene-Leben, Kultur und Freizeitmöglichkeiten.

Deutsche und ausländische Studierende an Berliner Hochschulen in den vergangenen zehn Wintersemestern
QUELLE: STATISTISCHER BERICHT STUDIERENDE AN HOCHSCHULEN IM LAND BERLIN, WINTERSEMESTER 2018/2020

Mit rund 500 neuen Start-ups pro Jahr hat sich Berlin als Hauptstadt für Firmengründungen etabliert. Laut der aktuellen Ausgabe von „Startup Monitor 2020“ ist Berlin der deutsche FinTech-Hotspot: 35 Prozent aller Unternehmen sind der Branche sind dort ansässig. Als Wirtschaftsstandort spielt die Hauptstadt „bei der Digitalisierung der deutschen Wirtschaft eine Schlüsselrolle“, so Dr. Stefan Franzke, CEO von Berlin Partner. Für Innovationen benötigt man schlaue Köpfe: 80.000 Arbeitsplätze stellen die Start-ups, Tendenz steigend.

All diese Kräfte resultieren in einer stetig steigenden Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Auch wenn durch die anhaltenden Corona-Pandemie genaue Vorhersagen nach wie vor schwierig sind, geht der Wohnimmobilien-Marktbericht „XXX“ der HypoVereinsbank vom März 2021 von einem weiteren Wachstum aus. Darin heißt es etwa: „Das Marktumfeld ist mit Blick auf den Wohnungsbedarf und das Zinsniveau weiterhin positiv. Der Immobilienmarkt der Hauptstadt bleibt umfangreich und vielfältig.“

Allgemeine Bewertung des regionalen Startup-Ökosystems
QUELLE: BERLIN STARTUP MONITOR 2020

Leben & Wohnen

Der Mietendeckel ist zwar Mitte April 2021 vom Bundesverfassungsgericht gekippt worden, aber der „Run“ auf Wohnungen geht weiter. Laut einer internen Studie der Onlineplattform Immoscout24 von Anfang 2021 erhielten Vermieter einer Bestandswohnung in der Bundeshauptstadt im Schnitt 137 Kontaktanfragen auf ein Inserat – ein deutschlandweiter Rekord. Private und institutionelle Investoren suchen weiter nach passenden Objekten, der Grund ist einfach: Wohnimmobilien in Berlin sind eine vergleichsweise risikoarme Anlagemöglichkeit. Offene Immobilienfonds und Spezialfonds stellen mittlerweile die stärkste Käufergruppe, deutsche Investoren bauen dabei ihren Marktanteil aus. Ihr Anteil am Kaufpreisvolumen stieg laut Analyse von NAI Apollo im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von 33 auf 73,6 Prozent.

Laut dem Immobilienberatungsunternehmen Colliers überholten Wohninvestments 2020 zum ersten Mal seit 2013 das Transaktionsvolumen von Gewerbeimmobilien. Mit dem Anstieg der Haushalte bis 2030 um drei Prozent – das geht aus den Zahlen der Analysten von Riwis und Destatis hervor – wird es weiterhin einen hohen Bedarf an Wohnraum geben. Für institutionelle Anleger verweist das Analysehaus Colliers auf eine enorm hohe Stabilität der Mietpreisentwicklung. „Der Cashflow durch Mieteinnahmen auf mindestens dem Niveau der Gegenwart lässt sich deshalb für einen langfristigen Anlagezeitraum kalkulieren“, so Felix von Saucken, Head of Residential bei Colliers.

Besonders das Seniorenwohnen schiebt sich in der Gunst der Investoren immer weiter nach vorn und passt sich so dem demographischen Wandel an. „Dem hippen Berlin wachsen graue Haare“ titelte schon vor Jahren die Zeitung Tagesspiegel. Laut der Bevölkerungsprognose des Statistischen Bundesamtes steigt in der Hauptstadt bis zum Jahr 2040 die Zahl der über 65-Jährigen um 35 Prozent, die der über 80-Jährigen sogar um 50 Prozent. Healthcare-Immobilien zeigten sich 2020 mit einem Rekordergebnis: BNP Paribas Real Estate errechnete knapp vier Milliarden Euro Investmentumsatz und damit 68 Prozent mehr als im Vorjahr. Insgesamt entfielen knapp zwei Drittel des Umsatzes auf Pflegeimmobilien, Gesundheitsimmobilien wie Ärztehäuser, Kliniken und MVZ verdoppelten ihr Ergebnis, das Betreute Wohnen stockte um 120 Prozent auf 429 Millionen Euro auf.

Entwicklung der Mieteinnahmen in Berlin
QUELLE: VALUE AG / COLLIERS RESIDENTIAL INVESTMENT 2020/2021

Arbeiten & Entdecken

Der Blick auf die Zahlen des Berliner Büromarktes spricht auch in Zeiten von flexiblen Arbeitsmodellen für eine rosige Zukunft. Die Marktteilnehmer sind weiterhin sehr aktiv: Im ersten Quartal 2021 wurden laut BNP Paribas Real Estate 181.000 Quadratmeter vermietet und damit der Zehn-Jahresdurchschnitt um knapp sieben Prozent übertroffen. Neben der öffentlichen Hand gehören IT-Unternehmen zu den Treibern dieses Trends.

Die durchschnittlichen Büromieten haben etwas nachgelassen, sind aber im deutschlandweiten Durchschnitt immer noch relativ hoch: Verglichen mit Ende März 2020 sank die Spitzenmiete um weniger als ein Prozent auf aktuell 39,70 Euro pro Quadratmeter. Die Durchschnittsmiete notierte bei 28 Euro pro Quadratmeter, plus drei Prozent verglichen mit März 2020. Im Vergleich zum Jahresende 2020 sank die Spitzenmiete um 3,5 Prozent, die Durchschnittsmiete um 2,5 Prozent.

Investieren & Anlegen

Mit dem Scheitern des Projekts „Mietendeckel“ der Berliner Senatsregierung sind noch nicht alle politischen und verwaltungsrechtlichen Unsicherheiten ausgeräumt. Zwölf Bezirke warten mit sehr unterschiedlichen Bauplanungsprozessen auf, und alle eint der Mangel an Personal in den zuständigen Ämtern. Seit Jahren prangert die Branche sich hinziehende Baugenehmigungen an, die zum Teil durch komplexe Partikulation ins Stocken geraten. All dies stellt Investoren und Entwickler vor komplexe Herausforderungen, andererseits bietet solch ein Umfeld auch die Voraussetzung für attraktive Investitionen. Mit gutem Marktzugang und einem verzweigten Netzwerk kann in Berlin viel Wertschöpfungspotenzial realisiert werden. Die Hauptstadt gehört mittlerweile zu den unangefochtenen Spitzenreitern der europäischen Investmentstandorte. Experten sind sich sicher: Der leichte Einbruch des Transaktionsvolumens während der Pandemie ist nur eine Atempause. Im September 2020 befragte das Meinungsforschungsinstituts Kantar 400 Investoren aus Deutschland, Österreich, der Schweiz und Großbritannien. Mehr als jeder dritte Investor hielt den Berliner Immobilienmarkt für sehr attraktiv – ganze 35 Prozent der Befragten. Nur die knapp dreimal so große Stadt London konnte bessere Werte erzielen.

Attraktivität europäischer Metropolen
QUELLE: UMFRAGE DES MEINUNGSFORSCHUNGSINSTITUTES KANTAR 2020

Thomas Landschreiber von 777 Capital blickt ebenfalls zuversichtlich auf die immobilienwirtschaftliche Entwicklung  der Hauptstadt: „Der Transaktionsmarkt wird sich im Laufe des Jahres wieder erholen. Auch wenn Investoren aus dem Ausland sich noch zurückhalten, wird sich das in den kommenden Monaten ändern. Berlin ist für eine langfristige Investitionsstrategie einfach ein Muss. Der Charme Berlins ergibt sich auch aus den divergierenden Opportunitäten.“

In der aktuellen „5 %-Studie“ des Immobiliendienstleisters bulwiengesa vom März 2021 heißt es: „Eine sichere Bank sind Wohnungen.“ Das gilt für alle Top 7-Städte und natürlich für Berlin. Das geringe Angebot und die wenigen verfügbaren Grundstücke treiben die Nachfrage weiter an. Die Kaufpreise werden bis 2024 nicht mehr so signifikant steigen wie in den Vorjahren. Der Mietendeckel sorgte für eine Verteuerung der Neubaumieten. Das Portal immowelt geht nun in einer Prognose von April 2021 dass die Mieten von Bestandswohnungen bis zum Jahresende um bis zu elf Prozent steigen.

Thomas Landschreiber

Principal & CIO

Michael Qamar

Investor Relations

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